집값 잡기 가능할까 (보유세, 공급대책, 정상화)
솔직히 저는 이번에도 또 말만 요란하고 끝나는 거 아닌가 의심했습니다. 역대 정부마다 "이번엔 다르다"고 했지만, 결국 집값은 계속 올랐으니까요. 그런데 최근 발표된 주택가격 전망지수를 보니 3년 7개월 만에 가장 큰 폭으로 하락했다고 합니다. 124포인트에서 108포인트로, 한 달 만에 16포인트나 떨어진 겁니다. 이재명 대통령이 보유세 강화를 암시하면서 시장 분위기가 확 바뀐 것 같습니다. 정말 이번엔 달라질 수 있을까요?
보유세 강화, 이번엔 진짜일까
이재명 대통령이 SNS에 올린 글을 보면서 제가 가장 눈여겨본 부분이 있습니다. "평당 3억씩 하는 초고가 주택을 보유하든 자유지만"이라는 문장이었습니다. 지금까지는 다주택자 양도세 중과 얘기만 나왔는데, 갑자기 '초고가 주택 보유'라는 단어가 등장한 겁니다. 보유세 발표가 임박했다는 신호로 읽힙니다.
미국 뉴저지주는 보유세가 2%입니다. 10억짜리 집이면 매년 2천만 원씩 세금을 내야 합니다. 3년이면 6천만 원이 나가는 거죠. 텍사스는 1.6~1.8%, 일리노이는 1.83%입니다. 반면 우리나라는 실효세율이 0.15%에 불과합니다. 순한 맛으로 알려진 일본(0.49%)과 비교해도 우리가 3분의 1 수준입니다. 강남 60억 아파트가 일본 수준 보유세만 적용받아도 연 3천만 원을 내야 합니다.
제 생각엔 일률적인 보유세 인상보다는 차등 과세 방식이 현실적일 것 같습니다. 비서울 지역에 집 한 채만 보유한 고령 노부부에게까지 세금을 때릴 순 없으니까요. 하지만 강남·용산·서초 같은 초고가 지역에 여러 채를 보유한 다주택자라면 얘기가 다릅니다. 집값을 끌어올리는 주범들만 정확히 겨냥하는 핀셋 증세, 저는 이 방식이 가장 합리적이라고 봅니다.
공급 없이는 반쪽짜리 정책
세금으로 수요를 억제하는 것도 중요하지만, 공급이 뒷받침되지 않으면 결국 반쪽짜리 정책입니다. 저도 부동산 정책을 여러 번 지켜봤지만, 규제만 강화하고 공급은 부족하면 오히려 시장이 더 불안해지더군요. 이명박 정부 때를 보면 세곡동·내곡동 그린벨트를 해제하고 뉴타운 재개발로 입주 물량을 대폭 늘렸습니다. 그 결과 2000년 이후 유일하게 집값이 마이너스 3.1% 하락한 정권으로 기록됐습니다.
지금도 공급 계획이 나오고 있긴 합니다. 하지만 과거보다 훨씬 더 강력한 공급 대책이 필요합니다. 특히 서울 강남권 같은 초과수요 지역에 실질적인 물량이 쏟아져야 합니다. 세금으로 집값이 잡히기 시작할 때, 동시에 공급이 늘어나야 국민들이 체감할 수 있습니다. 공급 없는 규제는 결국 시장을 더 경직시킬 뿐입니다.
제가 주변 사람들과 얘기해보면, 다들 "집값이 떨어질 것 같긴 한데 살 집은 여전히 없다"고 합니다. 바로 이 지점입니다. 가격만 잡는다고 해결되는 게 아니라, 실제로 살 수 있는 집이 나와야 합니다. 이재명 정부가 공급 쪽에서도 강한 드라이브를 걸어야 하는 이유입니다.
비정상의 정상화, 권력의 의지
이재명 대통령은 "권력은 비정상을 정상으로 만들 수도 있다"고 했습니다. 저는 이 문장에서 확실한 의지를 느꼈습니다. 과거 정권들은 부동산 문제 앞에서 결국 시장 논리에 밀려 후퇴했습니다. 하지만 지금은 다릅니다. 다주택자 양도세 중과 시행령을 국무회의에서 통과시켰고, 5월 9일부터 최고 82.5%의 세율이 적용됩니다. 시장 충격을 완화하기 위해 5월 9일까지 계약한 건 유예해주지만, 그 이후는 단호합니다.
정부에 맞서지 말라는 표현도 인상적이었습니다. "시장에 맞서지 말라는 말도 있지만 정부에 맞서지 말라는 말도 있다"는 문장은, 집값 투기 세력에 대한 강력한 경고로 읽힙니다. 저는 개인적으로 이 정도 강도라면 실제로 시장 분위기가 바뀔 수 있다고 봅니다.
물론 반발도 만만치 않을 겁니다. 하지만 국민 여론은 부동산 정상화를 지지합니다. 이재명 대통령이 SNS에 쓴 것처럼, "국민은 부동산 시장이 비정상임을 알고 있고 정상화를 지지한다"는 게 핵심입니다. 권력이 사심과 사욕을 버리고 국민 편에 서면, 비정상을 정상으로 되돌릴 수 있다는 확신이 느껴집니다.
주식시장 활성화라는 대안
제가 이번 정책에서 희망을 보는 또 하나의 이유는, 부동산 대신 주식시장을 키우고 있다는 점입니다. 한국은 그동안 '부동산 불패'의 나라였습니다. 모든 투자금이 부동산으로 몰렸고, 주식시장은 상대적으로 소외됐습니다. 부동산 가진 사람은 계속 부자가 되고, 없는 사람은 영영 살 수 없는 구조가 고착화됐죠.
그런데 최근 코스피를 보면 SK하이닉스가 105만 원을 돌파했고, 삼성전자도 20만 원을 찍으며 7거래일 연속 상승 중입니다. AI 반도체 수요 폭증으로 증권사들이 목표주가를 계속 높이고 있습니다. 외국계 투자은행 노무라증권은 상반기 코스피 목표치를 무려 4,800포인트까지 올려잡았습니다. 물론 과열 우려도 있지만, 부동산에서 빠져나온 자금이 주식으로 흘러가는 구조가 만들어지고 있는 건 분명합니다.
저도 주변에서 "이제 집 말고 주식이다"라는 말을 많이 듣습니다. 실제로 제 지인 중에도 급매물 나온 아파트 매수를 포기하고 주식 투자로 방향을 튼 사람이 있습니다. 이재명 정부가 부동산 규제와 주식시장 활성화를 동시에 밀어붙이는 전략이, 이번엔 정말 먹힐 수도 있겠다는 생각이 듭니다.
이번 정책이 성공하려면 결국 '일관성'입니다. 중간에 흔들리지 않고 끝까지 밀고 나가야 합니다. 주택가격 전망지수가 한 달 만에 16포인트 떨어진 건, 시장이 정부 의지를 믿기 시작했다는 신호입니다. 저는 보유세 강화와 공급 확대가 동시에 이뤄진다면, 집 걱정 없이 살 수 있는 대한민국이 정말 가능하다고 봅니다. 물론 과정은 쉽지 않겠지만, 이번만큼은 기대해볼 만합니다.