부동산규제, 서울집값, 부동산정책
결혼하면서 집 장만하는 게 정말 만만치 않다는 걸 요즘 더 절실히 느낍니다. 금수저가 아닌 이상 전세나 월세로 시작해서 영혼까지 끌어모아 대출받아야 겨우 한 채 마련하는 게 현실이죠. 그런데 최근 대통령이 부동산 정책에 대해 강한 자신감을 드러내면서 시장 분위기가 조금씩 달라지고 있습니다. 강남 개포동에서 매물 호가가 4억 내린 사례까지 나왔다고 하는데, 이번엔 정말 집값이 잡힐까요?
이번엔 다르다는 자신감, 그 근거는?
대통령이 "투기적 행동을 반드시 제어하겠다", "코스피 5000 만드는 것보다 집값 잡는 게 더 쉽다"며 연일 강한 발언을 쏟아내고 있습니다. 문재인 정부 때도 비슷한 말이 있었지만 결국 집값은 더 올랐던 기억이 있어서, 솔직히 이번에도 그럴까 싶은 의구심이 드는 건 사실입니다.
하지만 지금 상황을 보면 예전과 좀 다른 점이 있습니다. 문재인 정부 시절엔 코로나19로 유동성이 풀리면서 서울뿐 아니라 전국 집값이 동시에 폭등했습니다. 2020년 전국 주택 가격이 5.4%, 2021년엔 9.9%나 올랐죠. 서울을 규제하자 풍선 효과로 지방까지 번졌던 겁니다.
반면 지금은 서울 수도권만 집중적으로 오르고 있습니다. 최근 전국 집값 상승률은 0.1%인데 서울은 평균 7.1% 올랐습니다. 풍선 효과가 거의 없다는 얘기죠. 정부 입장에선 서울 주요 지역만 핀셋으로 규제하면 집값을 잡을 수 있다고 판단하는 것 같습니다.
게다가 지금은 돈의 흐름이 부동산이 아닌 주식 시장으로 쏠리고 있습니다. 코스피가 5000을 넘고 코스닥도 1000선을 돌파하면서, 부동산에 관심 있던 자금이 증권 시장으로 이동하고 있다는 분석도 있습니다. 제가 주변에서 본 것만 해도 예전엔 아파트 얘기만 하던 사람들이 요즘은 주식 종목 얘기를 더 많이 하더군요.
공급 정책도 예전과 다릅니다. 1월 29일 19만 가구 공급 계획을 발표했는데, 공공 물량이 대부분이라 실수요자들이 원하는 민간 공급과는 거리가 있다는 지적도 있습니다. 사람들은 공공분양보다 재건축이나 재개발로 나오는 민간 물량을 더 기다리고 있으니까요. 저 역시 공공분양 조건을 보면 제약이 많아서 실질적으로 내 집 마련의 해법이 되긴 어렵다는 생각이 들었습니다.
재건축과 재개발 속도를 혁명적으로 빨리 해야 한다는 의견도 있는데, 우리나라는 이 과정이 너무 오래 걸립니다. 3대를 거쳐 추진하는 경우도 있을 정도죠. 개개인의 사유재산권이 얽혀 있어 이해관계 조정이 쉽지 않기 때문입니다.
강남 매물 하락과 앞으로의 전망
강남 개포동에서 매물 호가가 4억 정도 내린 사례가 나왔다고 합니다. 겨우 4억이냐고 할 수도 있지만, 매도 호가가 내려갔다는 건 앞으로 집값이 더 내려갈 가능성을 시장이 인식하기 시작했다는 신호로 봐야 합니다.
그런데 이상한 건 거래는 안 되고 있다는 점입니다. 팔고 싶어도 대출이 막혀 있고, 사고 싶어도 더 내려갈까 봐 망설이는 상황이죠. 제 주변에서도 집 알아보는 친구들이 있는데, 다들 "조금만 더 기다리면 더 떨어지지 않을까?"라며 눈치만 보고 있습니다.
정부가 가용할 수 있는 정책은 이제 보유세 카드가 남았습니다. 특히 서울 주요 지역의 똘똘한 한 채에 대한 종부세와 재산세를 손볼 가능성이 높습니다. 똘똘한 한 채 전략으로 서울 핵심 지역만 집값이 오른 만큼, 이 부분에 세금 부담을 늘려 분위기를 바꾸려는 의도로 보입니다.
다만 언제 규제를 시작할지가 관건인데, 6월 지방선거 직후가 될 가능성이 높습니다. 아무리 표 계산 없이 밀고 나가겠다고 해도, 선거 전에 유권자들 반발을 살 정책을 내놓긴 어렵겠죠. 부동산으로 흐르는 돈을 주식 시장으로 돌리려면 빠를수록 좋지만, 정치적 부담을 고려하면 선거 이후가 현실적입니다.
투기와 투자의 경계도 애매합니다. 보통 장기 보유하면 투자, 단기 거래는 투기라고 하는데, 이 기준이 명확한 건 아닙니다. 주식도 기업 가치를 보고 장기 투자하면 투자지만, 단기 차익만 노리면 투기나 도박이죠. 부동산도 마찬가지입니다. 지금은 단기 투기 자체가 어려워진 환경이긴 합니다.
집값이 내려가길 기다리는 분들이 많은데, 현실적으로 2019년 수준으로 돌아가긴 어렵습니다. 그 정도로 떨어지면 오히려 더 못 살 수도 있습니다. "더 떨어질 것 같은데"라는 불안감 때문에 매수 타이밍을 계속 놓치게 되니까요. 저 역시 적정선의 하락 매물이 나온다면 무작정 기다리기보다 그때 사는 것도 방법이라고 봅니다.
집값이 제가 살 수도 없이 비싸진 만큼, 그만큼 집을 살 수 없는 사람들은 결혼도 하지 않고 자식도 낳지 않게 됩니다. 저도 결혼 준비하면서 집 문제 때문에 얼마나 스트레스받았는지 모릅니다. 한국이 더 이상 발전을 기대할 수 없는 상태로 가지 않으려면, 이번엔 정말 집값을 바로 잡아서 사람들이 자기 집 한 채는 가질 수 있는 사회가 되어야 한다고 생각합니다. 설 명절이 지나면 매물이 좀 더 나올 것으로 보이니, 시장이 어떻게 움직이는지 지켜봐야 할 시점입니다.