2025년을 맞아 부동산 시장에 큰 변화가 예고되고 있습니다. 특히 2026년 5월 9일 이후 양도세 중과 유예가 종료될 가능성이 높아지면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 이재명 대통령의 강력한 의지 표명으로 이번에는 정말 부동산 세금 개혁이 실현될 것이라는 전망이 우세합니다. 세무 전문가 조기윤 작가는 실무 경험을 바탕으로 자산가들이 실제로 활용하는 절세 전략과 2026년 세금 변화에 대비하는 방법을 구체적으로 제시합니다.
2026년 양도세·증여세 중과 재개의 파장
2026년 5월 9일 이후 양도세 중과 배제가 종료되면 다주택자들은 큰 세금 부담을 안게 됩니다. 2주택자가 조정대상지역에서 주택을 매도할 경우 10%의 추가 세금이 부과되고, 3주택자는 20%나 더 내야 합니다. 현재 서울의 대부분 지역이 투기과열지구, 조정대상지역으로 묶여 있어 매도 자체가 쉽지 않은 상황입니다.
증여세 또한 만만치 않습니다. 조정대상지역이 아닌 경우 3.5%인 증여세율이 조정대상지역에서는 12%로 급증합니다. 이미 강남, 서초, 용산, 마포 등에서는 매도가 어려운 상황에서 자산 가치 상승을 기대하며 자녀에게 증여하는 사례가 증가하고 있습니다. 조기윤 작가는 "매도하기도 어렵고 자산은 더 오를 것 같으니까 증여를 통해서 많이 해 주시려고 하는 것 같다"고 실무 상황을 전했습니다.
문제는 이러한 세금 부담이 2026년부터 본격화된다는 점입니다. 양도세를 피하려면 보유를 지속해야 하는데, 보유세 인상 가능성도 제기되고 있어 다주택자들은 진퇴양난에 빠져 있습니다. 전문가들은 "2026년은 연착륙했던 분들에게 상당히 힘든 한 해가 될 것"이라고 경고합니다. 실제로 이재명 대통령이 SNS와 국무회의에서 지속적으로 부동산 세금 개혁 의지를 밝히면서 다주택자들이 급매로 물건을 내놓는 사례가 증가하고 있습니다.
| 구분 | 2주택자 | 3주택자 |
|---|---|---|
| 양도세 추가 세율(조정대상지역) | +10% | +20% |
| 증여세율(일반지역) | 3.5% | 3.5% |
| 증여세율(조정대상지역) | 12% | 12% |
이재명 정부의 부동산 정책은 단순히 세금 인상에 그치지 않고 부동산에 쏠린 자금을 주식 시장으로 유도하려는 의도를 담고 있습니다. 과거 여러 정부가 부동산 규제로 지지율을 잃었던 것과 달리, 이번에는 실제로 개혁이 성공할 가능성이 높다는 분석이 나옵니다. 이는 다주택자들이 2026년 이전에 매도하거나 증여를 완료해야 하는 시간적 압박으로 작용하고 있습니다.
부동산 세금 조사와 자금출처 증빙의 중요성
세무조사에서 가장 중요한 것은 소득 증빙입니다. 조기윤 작가는 "주식 투자는 조사를 많이 안 나오는데, 부동산 투자 규제가 심하다"며 정부가 부동산 규제에 집중하고 있다고 설명합니다. 실제로 여의도 아파트, 청담 자이 아파트 구입자들 중 증여세 신고를 했어도 자금출처를 잘못 작성한 경우 재조사를 받는 사례가 빈번합니다.
특히 전업주부와 공동명의로 반포 등 고가 아파트를 구입한 경우 증여세 이슈로 조사가 나옵니다. 사업하는 배우자가 있다면 배당소득으로 증빙을 해주면 되지만, 이러한 팁을 모르는 경우 증여세 조사를 받게 됩니다. 조기윤 작가는 "소득 금액이 많은 사람한테 대출을 더 많이 해 주고, 소득 증빙되시는 분들이 훨씬 대출이나 부동산 조사에서도 유리하다"고 강조합니다.
사업자의 경우 매출 누락이 큰 문제가 됩니다. 세금을 적게 내려고 개인 통장으로 매출을 받고 신고하지 않는 경우, 소득 신고는 적은데 통장에 돈이 많아 조사 대상이 됩니다. 특히 상속세 신고 과정에서 매출 누락이 발견되면 종합소득세와 함께 본세만큼의 가산세가 부과됩니다. 실제 사례로 어머니와 장애인 자녀만 있는 가정에서 어머니가 임대소득을 모두 누락하고 신고했다가 갑자기 돌아가시면서 상속세 진행 과정에서 매출 누락이 드러나 종합소득세와 막대한 가산세를 납부한 경우가 있습니다.
주택임대소득도 과거에는 신고하지 않는 것이 일반적이었지만, 지금은 월세 소득까지 모두 신고하도록 규제가 강화되었습니다. 상가 임대의 경우에도 세금계산서 발행을 꺼리던 임대인들이 많았지만, 국가의 제척 기간이 도래하면 조사관이 열심히 세금을 거두려 하며 반드시 가산세가 붙습니다. 조기윤 작가는 "제가 말씀드리고 강조하고 싶은 부분은 증여, 그러니까 상속세 과정에서도 매출 누락이 좀 잡힐 수 있고, 가산세를 내는데 그 당시에 제대로 신고를 했다면 가산세를 크게 많이 아낄 수 있었다"고 경고합니다.
| 조사 유형 | 주요 대상 | 핵심 쟁점 |
|---|---|---|
| 자금출처 조사 | 고가 부동산 구입자 | 소득 증빙 누락 |
| 증여세 조사 | 전업주부 공동명의 | 배당소득 증빙 미비 |
| 매출 누락 조사 | 사업자, 임대인 | 통장 입금액 불일치 |
결국 합법적인 절세의 핵심은 철저한 소득 증빙과 정확한 신고입니다. 불법적인 매출 누락은 결정적인 순간에 큰 손실로 돌아오며, 특히 상속이나 증여 시점에 과거의 잘못이 모두 드러나게 됩니다. 세금 때문에 가족 관계가 깨지는 일도 비일비재하므로, 처음부터 합법적인 범위 내에서 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.
법인을 활용한 주식 투자와 절세 전략
주식 투자에서 명의 분산은 흔한 방법이지만, 증여세 신고 없이 진행하면 명의신탁 문제가 발생합니다. 증여세 신고를 하고 계좌를 분리해도 수익금을 다시 가져올 방법이 없다는 것이 큰 문제입니다. 현금을 부모가 자녀에게 보내도, 자녀가 부모에게 보내도 모두 증여세 신고 대상이 되기 때문입니다.
조기윤 작가가 만난 많은 투자자들이 "법인으로 할 걸 후회한다"고 말합니다. 2024년까지 법인은 해외 주식 양도세가 9%만 적용되었지만, 2025년부터는 19%로 인상되었고 2026년에는 20%가 됩니다. 그럼에도 법인이 유리한 이유는 여러 가지입니다. 법인은 장부 관리를 통해 2년 결손금을 공제받을 수 있고, 법인 사업 관련 비용을 비용 처리할 수 있습니다. 실제로 실현 손익이 나지 않으면 결손에 결손을 더할 수 있지만, 수익이 나는 고객들은 법인을 통해 큰 절세 효과를 보고 있습니다.
조기윤 작가는 고객 중 연간 2억에서 5억까지 주식 수익을 내는 분들을 봤다고 합니다. 물론 장이 좋아야 가능하지만, 법인을 이용하면 세율이 개인보다 낮고 인건비 신고와 사업 비용 처리로 추가 절세가 가능합니다. 다만 법인 돈을 개인으로 가져오는 것은 별개의 문제이므로, 법인을 이용한 상속 증여 절세 전략까지 공부해야 합니다.
법인의 또 다른 장점은 여러 업종을 동시에 운영할 수 있다는 점입니다. 개인 사업자는 업종마다 새로 만들어야 하지만, 법인은 종목을 추가해 다음 사업을 진행할 수 있습니다. 매출이 없어도 법인을 유지하며 사업 활동을 영위하는 것만으로 법인 비용으로 인정받을 수 있고, 국가에서도 2년 결손금을 인정해 줍니다. 법인이 정말 좋은 것은 개인 사업자는 한 업종만 되지만 법인은 여러 업종을 한꺼번에 할 수 있다는 점입니다.
해외 주식 양도소득세는 개인의 경우 250만 원 기본 공제 후 22%가 적용되는데, 이를 줄이는 방법은 없습니다. 많은 사람들이 250만 원 실현 손익으로 기본 공제를 받으려 하지만, 조기윤 작가는 이를 "소탐대실"이라고 표현합니다. 법인으로 장부 관리를 잘하고 2년 결손금과 비용 처리로 절세하는 것이 훨씬 유리합니다. 개인 사업자도 3.3%를 떼지만 장부 관리를 하면 2년 결손금으로 공제받을 수 있는데, 이를 모르는 분들이 많습니다.
| 구분 | 2024년 | 2025년 | 2026년 |
|---|---|---|---|
| 법인 해외주식 양도세 | 9% | 19% | 20% |
| 개인 해외주식 양도세 | 22% | 22% | 22% |
| 개인 기본공제 | 250만원 | 250만원 | 250만원 |
조기윤 작가가 만난 자산가들의 공통점은 세금보다 남는 것에 집중한다는 점입니다. 새로 버는 것, 즉 창업과 다음 사업에 집중하며 한 법인 내에서 계속 업종을 추가합니다. 비용 지출을 먼저 하면 수익은 자동으로 따라온다고 생각하며, 합법적인 선에서만 절세를 하고 나머지는 법인에 두고 부동산이나 주식에 재투자합니다. 22%에서 더 아낄 수 있는 방법은 없으므로, 남는 78%에 집중하는 것이 진정한 부자의 마인드입니다.
2026년 세금 변화는 부동산 시장과 투자자들에게 큰 전환점이 될 것입니다. 이재명 정부의 강력한 의지로 양도세 중과 유예 폐지가 현실화될 가능성이 높아지면서, 다주택자들은 급매 또는 증여를 고민하고 있습니다. 그러나 세금을 피하려는 단기적 대응보다는 철저한 소득 증빙과 법인 활용 등 합법적인 절세 전략을 통해 장기적으로 자산을 지키는 것이 중요합니다. 조기윤 작가가 강조한 것처럼 "최고의 절세는 장부 관리"이며, 버는 것보다 지키는 것에 집중해야 진정한 평생 부자가 될 수 있습니다. 이재명 대통령의 부동산 개혁이 성공하여 부의 흐름이 주식 시장으로 이동한다면, 우리 경제에도 긍정적인 변화가 기대됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2026년 양도세 중과 배제 종료 전에 부동산을 꼭 팔아야 하나요?
A. 매도 여부는 개인의 자산 상황과 투자 목표에 따라 다릅니다. 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 추가 세금이 부과되므로 세무 전문가와 상담하여 매도, 증여, 보유 중 최적의 전략을 선택해야 합니다. 조정대상지역 여부와 보유세 인상 가능성까지 고려하여 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다.
Q. 법인으로 해외 주식 투자를 하면 정말 절세가 되나요?
A. 2025년부터 법인 해외주식 양도세가 19%로 인상되었지만, 여전히 개인의 22%보다 낮습니다. 더 중요한 것은 장부 관리를 통한 2년 결손금 공제와 사업 비용 처리로 실질 세부담을 크게 줄일 수 있다는 점입니다. 다만 법인 설립과 유지 비용, 장부 관리의 복잡성을 고려하여 전문가와 상담 후 결정해야 합니다.
Q. 증여세 신고를 하지 않고 자녀 명의로 투자하면 어떻게 되나요?
A. 증여세 신고 없이 자녀 명의로 투자하면 명의신탁 문제가 발생하며, 나중에 적발되면 증여세와 함께 가산세를 납부해야 합니다. 특히 상속이나 자금출처 조사 과정에서 과거 명의신탁이 드러나면 가산세 부담이 본세만큼 커질 수 있습니다. 처음부터 증여세 신고를 하고 합법적으로 진행하는 것이 안전합니다.
[출처]
양도세·증여세 다시 온다? 2026 세금 변화 총정리 (+자산가 전략)｜조기윤 3부 / 제테크신선배: https://www.youtube.com/watch?v=HZT9Ff1_8D0