최근 이재명 정부의 부동산 정책 방향이 시장의 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 공급 확대를 강조하지만 재건축·재개발 규제 완화에 대한 언급은 없고, 다주택자 규제는 오히려 강화될 조짐을 보이고 있습니다. 전문가들은 이러한 정책 방향이 오히려 집값 상승을 부채질할 수 있다고 경고하고 있습니다. 과연 현 정부의 부동산 정책은 실효성이 있을까요?
재건축 규제 완화 없는 공급 대책의 한계
정부는 주택 공급 확대를 천명했지만, 정작 서울 주택 공급의 핵심 수단인 재건축·재개발 규제 완화에 대해서는 침묵하고 있습니다. 유휴지 활용이나 공공부지 개발을 통한 공급 확대 방안만 제시되고 있는 상황입니다. 삼토시 작가는 "재건축·재개발이 주택 공급의 핵심 수단인데 그 부분에 대한 규제를 유지하면서 유휴지를 활용한다 했을 때 과연 얼마만큼의 공급 확대 효과가 있을지가 미지수"라고 지적했습니다.
더욱 심각한 문제는 환율 상승으로 인한 자재비 증가입니다. 건설사들의 수지 타산을 맞추기 어려운 상황에서 공급 확대는 요원한 일이 될 수밖에 없습니다. 설령 지금부터 착공한다 해도 실제 입주까지는 빠르면 4년이 걸립니다. 당장의 시장 열기를 잠재우기에는 턱없이 부족한 시간입니다.
유휴지가 '유휴'인 데는 이유가 있습니다. 대부분 입지가 좋지 않거나 개발 가치가 낮은 토지들입니다. 97 대책 당시에도 LH 주도의 공공 시행으로 공급을 확대하겠다는 발표가 나왔지만, 시장은 이를 허황된 얘기로 받아들였고 오히려 집값이 더 올랐습니다. 역사는 반복될 가능성이 높습니다. 공급 대책의 실효성에 대한 시장의 의구심이 클수록, 역설적으로 집값 상승 압력은 더욱 커질 수밖에 없습니다.
다주택자 규제 완화가 양극화 완화의 척도
다주택자를 집값 폭등의 주범으로 보는 프레임은 현실과 다릅니다. 실제 데이터를 보면 2016년부터 2019년까지 3주택 이상 가구가 14만 가구 늘었을 때 집값은 완만하게 상승했습니다. 반면 2020년부터 2024년까지 다주택자가 3만 가구 이상 줄었을 때 집값은 폭등했습니다. 다주택자 가구 감소분의 절반 이상이 서울에 집중되었고, 서울 집값은 급등했습니다. 결국 다주택자가 줄수록 집값이 폭등하고, 늘어날수록 집값이 안정되는 현상이 최근 10년간 명확히 나타났습니다.
다주택자들은 전월세 임대 매물을 공급하는 긍정적 기능을 합니다. 지금처럼 신축 공급이 늦어지는 상황에서는 기존 주택의 유통 매매를 늘려 시장을 안정화시켜야 합니다. 그러나 정부는 다주택자 규제 완화에 나설 기미를 보이지 않고 있습니다. 오히려 최근 정당 대표가 다주택자를 '복마전의 근원'이라 비판하면서, 다주택자에 대한 프레임을 더욱 고착화시켰습니다.
삼토시 작가는 "다주택자 규제 완화가 양극화 완화의 척도"라고 강조합니다. 자본의 흐름을 똘똘한 한 채에서 분산시킬 필요가 있는데, 현재 정책은 오히려 자본을 서울 강남권 고가 아파트로 집중시키고 있습니다. 1주택자가 상대적으로 과도한 혜택을 받는 구조는 다주택자 규제를 완화하면 자연스럽게 해소될 문제입니다. 비아파트 시장은 이미 초토화 상태인데, 굳이 오피스텔이나 빌라까지 다주택 규제를 유지할 이유가 없습니다. 전세 공급 부족 문제도 다주택자 규제 완화 없이는 해결할 수 없습니다.
양도세 중과 부활과 토지거래허가제의 딜레마
5월 9일 다주택자 양도세 중과가 원상복구될 가능성이 높습니다. 2026 경제성장 전략에서 다주택자 양도세 중과 유예 연장에 대한 언급이 빠진 것이 결정적 근거입니다. 문제는 다주택자 양도세를 중과하면 중과 전에는 매물이 일시적으로 나오지만, 중과 후에는 매물이 나오지 않아 집값이 상승한다는 점입니다. 2006년과 2018년이 그랬습니다. 공급 감소 구간에 양도세 중과로 다주택자 매물까지 막아버리면 불에 기름을 붓는 격입니다.
더욱 문제는 시간이 부족하다는 점입니다. 5월 9일까지 잔금을 치러야 하는데 지금은 1월 말입니다. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰거나 세입자가 있는 경우 물리적으로 처분이 불가능합니다. 정부는 1월 21일 다주택자 양도세 중과를 어떻게 할지 3월 말이나 4월 초에 발표하겠다고 했는데, 그때는 이미 5월 9일 직전입니다. 매물을 내놓을 시간조차 없이 중과가 부활하면, 그 이후로도 매물이 나오지 않는 최악의 상황이 펼쳐집니다.
토지거래허가제 역시 전월세 폭등을 조장하는 정책입니다. 토지거래허가제는 실거주 매수에서 임대 매물을 계속 줄이는 효과를 냅니다. 노원구 주민들이 "우리는 안 올랐는데 왜 투기지역이냐"며 시위했지만, 최근 노원구 집값도 급등하면서 토지거래허가제 해제는 더욱 요원해졌습니다. 6월 지방선거 결과가 정부 여당의 압승으로 끝나면, 정부는 부동산 규제를 더욱 강하게 드라이브할 자신감을 얻을 것입니다. 보유세 증세나 단기보유 특별공제 강화 등이 총선 전 적절한 시점인 지방선거 이후 단행될 가능성이 높습니다.
결론: 잘못된 프레임이 만드는 정책 실패
이재명 정부의 부동산 정책은 집값 폭등의 원인을 다주택자에게 돌리는 잘못된 프레임에서 출발하고 있습니다. 재건축·재개발 규제는 그대로 두고, 다주택자 규제는 오히려 강화하며, 양도세 중과를 부활시키는 정책 조합은 오히려 공급 부족을 심화시키고 집값 상승을 부채질할 것입니다. 유주택자는 보유세 증가로, 무주택자는 전월세 폭등으로 모두가 힘들어지는 시기가 올 것으로 전망됩니다. 정책 당국은 과거의 실패 사례를 되돌아보고, 시장 원리에 부합하는 실효성 있는 대책을 마련해야 할 것입니다.
[출처]
이재명 정부 부동산 정책 전망 "집값 올해부터 무서울 겁니다" [삼토시 작가 2부]/경제유튜버 삼토시: https://www.youtube.com/watch?v=fUxGxxcLhm4