최근 이재명 대통령의 부동산 정책 발언이 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 일주일 전만 해도 세금은 마지막 수단이라던 발언이 급격히 선회하면서, 다주택자 양도세 중과 재개와 보유세 강화라는 강력한 증세 정책이 현실화되고 있습니다. 5월 9일 만기를 앞두고 시장은 빠르게 요동치고 있으며, 이는 단순히 다주택자만의 문제가 아닌 전월세 시장 전체에 영향을 미칠 전망입니다.
양도세 중과 82.5% 시대의 재개
2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 만료됩니다. 이재명 대통령은 주말 X(구 트위터) 메시지를 통해 "만기 다주택자 양도세 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있다"고 명확히 밝혔습니다. 이는 문재인 정부 시절의 강력한 다주택자 규제 정책이 시즌 2로 돌아온다는 의미입니다.
구체적인 세율을 살펴보면, 5억원에 구매한 주택을 10억원에 매도할 경우 현재는 약 1억 6천만 원의 양도세를 내고 3억 4천만 원을 수령할 수 있습니다. 그러나 5월 9일 이후에는 세금이 3억 3,900만 원으로 급증하여 실제 수령액은 1억 4천만 원에 불과합니다. 5억원의 양도 차익이 발생해도 세금이 약 67%에 달하는 셈입니다. 최대 세율은 82.5%까지 적용되며, 일반적인 다주택자라면 최소 50% 이상의 세율을 감당해야 합니다.
이러한 급격한 세율 변화는 과거 "야, 일어나. 돈 벌어야지. 세금 벌어야지"라는 자조적인 표현이 다시 등장하게 만들고 있습니다. 5년 전 높은 양도세로 인해 급하게 매도했던 다주택자들이 시간이 지나 후회했던 것처럼, 이번에도 유사한 상황이 반복될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 시간적 여유가 없는 상황에서 다주택자들은 금매물로 내놓거나 버티기 전략을 선택해야 하는 양자택일의 기로에 서 있습니다.
보유세 강화로 막는 버티기 전략
양도세 중과만으로는 부족하다고 판단한 정부는 보유세 강화 카드까지 꺼내 들었습니다. 대통령은 "팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있을까요?"라는 강력한 메시지를 전달했습니다. 이는 사실상 82.5%의 양도세보다 높은 보유세를 부과하겠다는 선언으로 해석됩니다.
과거 문재인 정부 시절에도 양도세와 보유세를 동시에 높였지만, 당시에는 보유세가 상대적으로 낮아 많은 다주택자들이 버티기 전략을 선택했습니다. 그러나 이번에는 "못 버틸 만큼" 보유세를 올리겠다는 의지가 명확합니다. 이는 단순한 세수 확보 차원을 넘어 다주택자를 시장에서 완전히 퇴출시키겠다는 강력한 의도로 보입니다.
특히 주목할 부분은 1주택자에 대한 공격입니다. 대통령은 "비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기 보유했다고 세금 면제는 이상해 보인다"며 장기보유특별공제 축소 가능성을 시사했습니다. 과거 문재인 정부 시절 양도 차익이 20억 이상일 경우 장특공제를 50%로 제한했던 것처럼, 이번에도 비거주 1주택자는 장특공제 80%를 받지 못하고 0%에 가깝게 축소될 가능성이 높습니다.
이는 실거주하지 않으면 1주택자도 투기꾼으로 규정하겠다는 논리입니다. 부산, 광주 등 지방에 거주하면서 서울·수도권에 주택을 보유한 1주택자들이 주요 타겟이 될 전망입니다. 실거주를 하면 80%의 공제를 받지만 전세나 월세로 임대하면 0%의 공제를 받게 되는 극단적인 차이가 발생하여, 결국 실거주가 아니면 매도할 수밖에 없는 구조가 만들어질 것입니다.
전월세 시장의 공급 절벽과 혼란
정부의 강력한 증세 정책이 가져올 가장 큰 부작용은 전월세 시장의 공급 절벽입니다. 서울 기준으로 총 315만 호의 주택 중 아파트는 188만 호로 약 60%를 차지하고, 나머지 40%는 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트입니다. 다주택자들도 마찬가지로 열 채 중 네 채는 비아파트를 보유하고 있습니다.
문제는 무주택자들이 원하는 것은 아파트인데, 실제로 매물로 나올 가능성이 높은 것은 빌라와 오피스텔이라는 점입니다. 다주택자들은 아파트 한 채와 빌라 두 채를 보유한 경우가 많은데, 양도세 부담 때문에 시세 차익이 적은 빌라를 먼저 처분하고 아파트로 실거주하려는 경향이 강합니다. 결과적으로 비아파트 시장은 금매물과 급매로 더욱 침체될 가능성이 높고, 똘똘한 한 채 선호 현상은 극도로 심화될 것입니다.
더 큰 문제는 공공 임대가 전체 임대 시장의 8~9%에 불과하다는 점입니다. 나머지 91%는 다주택자나 1주택자들이 전월세로 공급하고 있는 상황에서, 실거주 아니면 팔라는 정책은 사실상 전월세 공급을 하지 말라는 것과 같습니다. 주택으로 돈을 벌지 말라는 논리는 결국 전월세 공급자를 시장에서 퇴출시키는 결과를 낳습니다.
현재 다주택자들은 세입자를 내보내야 매도가 가능한데, 토지거래허가구역 규제로 인해 실거주자에게만 매도할 수 있습니다. 그러나 세입자는 계약갱신청구권이 있고 계약 기간 중에는 퇴거를 거부할 수 있어, 이사비 명목의 권리금 요구가 급증하고 있습니다. 최근 5천만 원에서 1억 원까지 이사비를 요구하는 사례가 들리고 있으며, 심지어 만기 퇴거 시에도 이사비를 요구하는 극단적인 경우도 발생하고 있습니다.
시간은 촉박합니다. 5월 9일까지 계약 또는 잔금을 치러야 하는데, 이 짧은 기간에 세입자를 내보내고 매도하기는 현실적으로 어렵습니다. 따라서 초반에 일부 금매물이 나온 후 매물이 잠기고, 5월 이후에는 오히려 매물이 더 줄어들 가능성이 높습니다. 하반기부터는 다주택자와 1주택자 모두 실거주로 복귀하면서 전세 공급이 급감할 것입니다. 올해 신규 공급이 최저 수준이고 내년은 더 적은 상황에서, 기존 임대 주택에 집주인이 들어오면 세입자는 나가야 하는 구조적 모순이 발생합니다.
최근 이재명 대통령의 강력한 부동산 증세 정책은 다주택자와 비거주 1주택자를 동시에 압박하는 양면 공격입니다. 양도세 82.5% 재개와 보유세 강화라는 이중 증세는 단기적으로 일부 금매물을 유발할 수 있으나, 중장기적으로는 전월세 공급 절벽과 비아파트 시장 붕괴라는 부작용을 초래할 가능성이 높습니다. 부동산에 관심 있는 분들이라면 정책 변화를 면밀히 체크하여 불이익을 받지 않도록 신중한 대응이 필요한 시점입니다.
[출처]
"못 버틸 만큼 세금 올리겠다" 다시 시작된 부동산 증세 전쟁/슈카월드: https://www.youtube.com/watch?v=puRbp3ehxPY